Kredyt gotówkowy na wkład własny, czyli strzał w kolano przed hipoteką

Aktualne wymagania banków, a w zasadzie narzucone im przez KNF warunki, dotyczące minimalnego wkładu własnego mogą być przeszkodą dla wielu osób w zaciągnięciu kredytu hipotecznego. Część osób marząc o własnej nieruchomości, a nie posiadając kilkudziesięciu tysięcy złotych na udział w zakupie mieszkania, często rozważa wzięcie kredytu gotówkowego, z którego sfinansuje wkład własny. Czy to ma w ogóle sens? Jak banki podchodzą do takiego rozwiązania. Czy jest możliwość zaciągnięcia kredytu gotówkowego na wkład własny?

Minimalny wkład własny w 2021 roku

Każdy przyszły kredytobiorca hipoteczny, obok stałych dochodów, braku negatywnych wpisów w BIG-ach, dobrej historii kredytowej i kilku innych czynników, musi wnieść tzw. wkład własny. Wymagają go banki, a stoi za tym Rekomendacja S, którą wydała kilka lat temu Komisja Nadzoru Finansowego. Zgodnie z nią, osoby chcące zaciągnąć kredyt mieszkaniowy muszą wpłacić minimum 20 proc. wartości nieruchomości. Jeśli wykupią dodatkowe “ubezpieczenie niskiego wkładu własnego”, bank komercyjny może przystać wyłącznie na 10 proc. wartości nieruchomości. Dodatkowe ubezpieczenie wiąże się jednak z dodatkowymi kosztami, co nie zawsze będzie się opłacało. Miesięczna rata kredytu na pewno się powiększy, a obok wyższej raty kapitałowej spowodowanej 90-procentowym finansowaniem mieszkania, suma kosztów kredytowych może być naprawdę wysoka.

Są jednak także sytuacje, w których młode – choć jest to pojęcie względne – osoby nie posiadają nawet 10 procent wartości nieruchomości, co całkowicie przekreśla ich szanse na zakup nieruchomości. Część z nich rozważa zaciągnięcie wcześniej kredytu gotówkowego, który przeznaczą na wkład władny.

Kredyt gotówkowy na wkład własny. W którym banku to możliwe?

Zacznijmy od tego, że w żadnym banku nie istnieje taki produkt finansowy, jak kredyt gotówkowy na wkład własny. Byłoby to zarówno niezgodne z logiką, jak i wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego. Pamiętajmy bowiem, że wkład własny to nic innego, jak nasz udział w zakupie mieszkania. Resztę finansuje bank, a my spłacamy tę część wraz ze wszystkimi związanymi z kredytem kosztami. Nierzadko nawet przez 30 lat.

Wytyczne KNF, a także same oczekiwania banku, nie są zatem po to, aby uprzykrzyć nam życie, a chronić zarówno system finansowy, przed nadmiernym ryzykiem – pamiętajmy o tzw. kredytach subprime i konsekwencjach i udzielania w Stanach Zjednoczonych. Oferowanie kredytów hipotecznych każdemu, kto tylko złożył podpis pod umową, poskutkowało upadkiem jednego z największych banków inwestycyjnych na świecie oraz globalnym kryzysem na kilka kolejnych lat.

Wymagany wkład własny ma także zabezpieczać samych kredytobiorców, którzy mogą mieć problem ze spłatą 100 proc. wartości nieruchomości zwłaszcza w czasach tak dużych wzrostów ich cen. Im wyższy wkład własny wniesiemy na początku, tym mniejszą ratę będziemy musieli spłacać co miesiąc. Nie dziwmy się zatem, że żaden bank nie oferuje takiego “tworu” jak pożyczka na wkład własny. Możemy naturalnie zaciągnąć kredyt gotówkowy i przeznaczyć te środki na wkład własny nic bankowi o tym nie mówiąc, ale … i tu przejdziemy do tego, czy to ma w ogóle jakikolwiek sens.

Czy warto brać kredyt gotówkowy na wkład własny?

Nie (kropka). Generalnie tak właśnie możemy podsumować całość odpowiedzi na to pytanie. A dlaczego? Pokrótce napisaliśmy o tym już wcześniej, jednak postaramy się teraz nieco to uzasadnić.

Po pierwsze wkład własny nie chroni wyłącznie banku – ten i tak zabezpiecza się przed ewentualną niewypłacalnością kredytobiorcy, ustanawiając hipotekę. Jeśli przestaniemy spłacać raty, bank wypowie nam umowę, a nieruchomość sprzeda (w skrócie). Zaciągając kredyt hipoteczny na 25-30 lat ryzykujemy, powiększanie tego ryzyka większym miesięcznym zobowiązaniem – kredyt gotówkowy także trzeba spłacać – jest niebezpieczne.

Po drugie obniżamy sobie w ten sposób zdolność kredytową. Jeśli nie posiadamy wystarczająco dużych dochodów i jednocześnie niskich kosztów życia, nasza zdolność kredytowa może być zbyt mała, aby bank chciał sfinansować nam np. 90 proc. wartości nieruchomości. Jeśli uda się “nieco ponaciągać” i rozłożyć spłatę kredytu na dłuższy okres, dzięki czemu zyskamy niższą ratę, sumarycznie kredyt będzie znacznie droższy. Im szybciej spłacamy kredyt hipoteczny, tym mniej odsetek zapłacimy.

Po trzecie analitycy nie siedzą w bankach, aby automatycznie akceptować lub odrzucać wnioski kredytowe, a dokładnie weryfikować naszą zdolność i sprawdzać historię kredytową. Jeśli zaciągniemy kredyt gotówkowy np. na dwa miesiące przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, analityk może odrzucić wniosek, uznając, że pieniądze na wkład własny pożyczyliśmy od innego banku. Taki kredyt hipoteczny będzie bowiem dla niego zbyt ryzykowny.

Po czwarte kredyt gotówkowy jest z reguły znacznie wyżej oprocentowany od kredytu hipotecznego. To także powoduje, że łączne koszty finansowania nieruchomości znacznie wzrastają.

Te podstawowe argumenty powinny przemówić do każdego, kto rozważa zadłużenie się pod sufit tylko po to, aby przyśpieszyć zakup mieszkania na kredyt. To, że nieruchomości drożeją z miesiąca na miesiąc, nie może powodować, że przestaniemy logicznie myśleć i zadłużymy się po uszy. Kredyt hipoteczny to jedna z najistotniejszych decyzji, jakie podejmujemy w życiu. Nie pozwólmy, aby emocje przykryły nam rozsądek, co w konsekwencji może doprowadzić do znacznego pogorszenia naszej sytuacji finansowej.

Jeśli rozważamy zakup nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym, a nie posiadamy wystarczających środków na wkład własny, możemy skorzystać np. z rozwiązania oferowanego przez rząd, czyli gwarancji wkładu własnego. To jednak także wiąże się z dużym ryzykiem, o czym pisaliśmy w jednym z wpisów i trzeba pamiętać, że w dalszym ciągu będziemy musieli spłacić 100 proc. nieruchomości.

Przed podjęciem decyzji o takim zobowiązaniu, warto skonsultować się ekspertem finansowym, który odpowie na nurtujące nas pytania i pomoże znaleźć rozwiązanie skrojone na naszą miarę.

Zdjęcie główne: Outsite Co on Unsplash