Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym czy zmiennym?

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym czy zmiennym? Wyższe raty przez cały okres kredytowania, czy niepewność ich wysokości w przyszłości i znacznie wyższe ryzyko ewentualnych problemów finansowych? Te pytania zadaje sobie coraz więcej osób, głównie z uwagi na wzrosty stóp procentowych w ostatnim czasie. I nic dziwnego, bowiem to naprawdę trudna decyzja.

Jeśli nie jesteśmy w stanie podjąć jej samodzielnie, warto skorzystać z pomocy eksperta kredytowego, który rozwieje wątpliwości, a także wskaże najlepsze oferty banków.

Sprawdź również rządowy program bezpieczny kredyt 2% dla mieszkańców Lubina i okolic!

Oprocentowanie stałe a zmienne. Jakie są różnice?

Tzw. oprocentowanie zmienne uzależnione jest głównie od stawki WIBOR, ta zaś od wysokości stóp procentowych. Gdy Narodowy Bank Polski podnosi stopy procentowe, stawka WIBOR także rośnie, a przez to wzrastają raty kredytów, nie tylko hipotecznych, ale wszelkich zobowiązań opartych właśnie o tę stawkę. To powoduje, że kredytobiorcy nie mają żadnej pewności co do tego, czy oprocentowanie kredytów nie wzrośnie w ciągu najbliższych miesięcy, a w sytuacji, gdy mamy do czynienia z kredytem hipotecznym, także wielu lat. 

Każde podniesienie stóp procentowych o 50 pb, czyli gdy stopy wzrastają “zaledwie” o 0,5 proc., może doprowadzić do wzrostu raty kredytu mieszkaniowego nawet o 100-200 zł, wszystko zależy jednak od jego wysokości, a także samego okresu kredytowania. Ostatnie, trzykrotne ruchy RPP spowodowały wzrost raty kredytu udzielonego na kwotę 500 tys. zł nawet o 500 zł miesięcznie – to naprawdę wiele, a pamiętajmy, że istnieje uzasadnione inflacją prawdopodobieństwo kolejnych podwyżek stóp procentowych w następnym roku.

W przypadku oprocentowania stałego kredytobiorca otrzymuje swoistą gwarancję wysokości raty przez cały okres kredytowania, chyba że umowa zakłada, że oprocentowanie stałe dotyczy wyłącznie pewnego okresu. W praktyce 99 proc. wszelkich kredytów hipotecznych w Polsce opartych jest o stawkę WIBOR, a oprocentowanie stałe dopiero raczkuje w ofertach banków, co i tak dotyczy wyłącznie krótkich okresów, a narzucone zostało na banki przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Zgodnie z Rekomendacją S, wydaną przez KNF w 2017 roku, wszystkie banki komercyjne udzielające kredytów hipotecznych konsumentom, muszą w swojej ofercie mieć dostępne kredyty ze stałym oprocentowaniem lub przynajmniej okresowo stałym – minimum 5-letnim. Z racji tego, że banki między sobą pożyczają pieniądze także w oparciu o WIBOR, to większość – czego można było oczekiwać – wdrożyła wyłącznie okresowe oprocentowanie stałe. Zwykle dotyczy ono najkrótszego okresu, czyli 5 lat, jednak niektóre poszły nieco dalej i wydłużyły ten czas do lat sześciu. W przypadku kredytu zaciągniętego na 30 lat 5 czy 6 lat to naprawdę niewiele.

Kredyt mieszkaniowy ze zmiennym oprocentowaniem – wady i zalety

Jeśli kredyt hipoteczny zaciągany był w czasach niskich stóp procentowych, z jakimi mieliśmy do czynienia w ostatnich latach, to jego oprocentowanie było niezwykle niskie. Warto było zatem korzystać z pieniędzy banków na tak dobrych warunkach, a samo “wejście” w kredyt było naprawdę korzystne. Niskie stopy procentowe nie mogą jednak trwać wiecznie, co widać w szczególności, gdy rośnie inflacja. Jedną z metod walki ze wzrostem cen jest właśnie podnoszenie stóp procentowych, a to – jak pisaliśmy powyżej – skutkuje zwiększeniem rat kredytów.

Jeśli stopy procentowe były bliskie zeru, a inflacja zbliżyła się nagle do 8 proc., to nie możemy się dziwić, że NBP podnosi stopy procentowe i może robić to jeszcze kilkukrotnie do czasu, aż inflacja nie zacznie spadać, a nawet do momentu, gdy osiągnie cel inflacyjny zakładany przez bank centralny (aktualnie 2,5 proc.) Zaciąganie kredytu hipotecznego na zmienne oprocentowanie przy niskich stopach procentowych zawsze wiąże się z ryzykiem wzrostu tego oprocentowania i tym samym wysokości miesięcznych rat. I to jest zdecydowanie największą wadą kredytów opartych o WIBOR. Nigdy nie mamy bowiem pewności, jakie warunki makroekonomiczne będą panowały np. za 5,10 czy 15 lat.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – wady i zalety

W sytuacji, gdy zaciągniemy zobowiązanie ze stałym oprocentowaniem, mamy pewność, że comiesięczne raty, zawsze – lub przez okres zawarty w umowie – będą tej samej wysokości. Bank nie będzie miał prawa do podniesienia oprocentowania kredytu, a my nie zostaniemy zaskoczeni wyższymi ratami. Pamiętajmy jednak o tym, o czym napisaliśmy wcześniej. Banki w Polsce oferują zwykle tylko krótki okres stałego oprocentowania. Nie mamy pewności, jakiej wysokości będzie ono za np. 10 lat.

Zmniejszone ryzyko kredytowe konsumenta, który decyduje się na taki kredyt, zostaje jednak przeniesione na bank, a ten “musi” sobie to wynagrodzić. Czym? Wyższym niż zmiennym oprocentowaniem kredytu. W praktyce może być ono nawet dwukrotnie większe, a co za tym idzie nasza miesięczna rata, może być znacznie wyższa od tej, którą spłacalibyśmy przy kredycie opartym o WIBOR.

WAŻNE! Jeśli zdecydujemy się na oprocentowanie stałe, a okres przewidziany w umowie minie i przeskoczymy na oprocentowanie zmienne, możemy po raz kolejny wybrać oprocentowanie stałe, o ile naturalnie będzie się to nam opłacało.

Jak widać, nie można jednoznacznie określić, jaki rodzaj oprocentowania wybrać, ponieważ wszystko zależy wyłącznie od naszych możliwości finansowych, a także czynników zewnętrznych, na które niestety nie mamy żadnego wpływu.

Przed wyborem kredytu, zawsze warto wcześniej skonsultować się z doświadczonym ekspertem kredytowym, który pomoże znaleźć ofertę szytą na nasze możliwości. Jeśli jednak już zdecydowaliśmy się na oprocentowanie stałe, to warto porównać ofert wielu banków, aby wybrać możliwie najniższe oprocentowanie.